廣州搬運公司陳勁松:賣樓的渠道營銷費用里涉及上億的失利


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?樂居財經訊 王帥 11月8日,由明源地產研究院舉辦的“2019年中國房地產總裁峰會”在深圳舉行。

廣州搬運公司陳勁松:賣樓的渠道營銷費用里涉及上億的失利

世聯行董事長陳勁松在活動現場體現,“買樓客戶的轉變 超出 我們想象,房地產需要新玩法!”

以下為發言精選:

??1、整個行業目前經歷的歷史變局來源于過去行業整體的發展模式,如果能夠轉變運營模式、增長模式,其實可以變得沒那么難受。

??2、過去通過高杠桿、高周轉、高去化的支撐,催生了宇宙級的開發商,這里面非常重要的便是 融資的方式,以前的調控對融資方式沒動過,但是在今年 ,尤其是年中出臺了兩個極其嚴厲的關于房地產金融方面的限制,使得行業出現了問題。

??3、我們不單 把財務 杠桿用到了極致,而且 過去三年整個行業還加了宇宙級的經營杠桿,如果你完全沒有加經營杠桿和表外杠桿的話,今年 不會特別難受,但是你加了經營杠桿和表外杠桿,你就會出問題。

??4、經營杠桿,好比說合伙人跟投機制;表外杠桿,好比說明股實債等;這些東西在行業上升期都沒問題,都會加快你的增長,但很多杠桿是剛性的,即便不是絕對的剛性,但它的彈性有限,一旦估值、貨值和市值出現問題,我們這個行業就會出現去杠桿帶來的巨大的壓力。

??5、房地產嚴格來說其實便是 金融, 天津東麗區搬家公司,因此我們必定 要注意金融在去杠桿上會怎么樣傳導,會怎么樣發生轉變 。當金融出問題,一個城市、一個項目有違約的情況,會導致連鎖反應,會導致大面積的違約。

??6、我經常碰到開發商跟我說,我這個城市很健康,但我們是跟整體金融環境捆在一塊的,我們有橫向和縱向傳導機制。

??7、很多三四線城市,原先因為全國性的開發商沒進,區域性的開發商都是毛骨悚然 的,沒用什么杠桿,市場風險沒有那么大傳導的力量。可是,當尺度化產品 全國復制的這幫兄弟們進入了你阿誰城市,它在另外城市出問題,你那的項目營銷幾乎是托底的包管 的時候,你的價格自然會受影響。所以千萬不要以為我這里價格不高,不會有問題。

??8、近幾年高管廣泛 跟投,在市場下行的時候,跟投基本兌不了現。在這種時候,原先預計的進度又廣泛 被政策拖延,各公司廣泛 加強了銷售KPI,給打點 層下了很多嚴格的KPI回款制度,導致整個行業營銷系統歧視心態和售樓處失利 。

??9、原先賣樓都有行業規矩,我們大概便是 1%以下的代理費,現在啟動渠道,渠道費用6%,營銷費用上升了6倍,這個渠道營銷費用都是誰在分?這里面涉及的不是100萬、1000萬,而是上億的失利 。

??10、諸位別指望房價過了今年 冬天,政府看到還不對,放松政策,房價就上升,這個歌就別唱了, 上海市靜安搬場,這一頁就翻過去吧。

??11、目前前線客戶轉變 的水平 超出 我們的想象,也便是 說三個月前來看樓的客戶,現在讓他成交,他不來了,客戶原本 對買房宗教般的虔誠正在喪失。

??12、表示 經濟最最重要的便是 家產 和實業,尤其是主要城市、核心城市的寫字樓,今年 寫字樓的情況灰心到超出 我們的預期,包孕深圳這樣的城市,我們的寫字樓空置率持續上升,沒有改善。

??13、五限政策本人預計明年一季度會逐步放松,即使五限放松,金融政策也是最要命的,只要是去杠桿這個大的原則不動,我認為市場依然欠好。

??14、地方債政策已經放松了,我們要看這個地方債用在什么地方,用在哪些軌道交通上,哪些大基建上,然后我們跟著地方債投的地方去投資,否則 我們的每一個城市這個地塊好還是阿誰地塊好,會有標的目的性的錯誤。

??15、我覺得整個行業應該扭轉中國各地政府對商辦的父愛偏見,太愿意干商辦,對住宅太小看 ,以至于商辦目前出現問題,商辦只有一個出路,便是 改使用功能,便是 應該改公寓、改住宅。